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国五条

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发布时间:2013-03-12 16:02:56

国五条,是指在2013年2月20日国务院常务会议确定的五项加强房地产市场调控的政策措施。国务院常务会议出台五项调控政策措施,要求各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标,建立健全稳定房价工作的考核问责制度。严格执行商品住房限购措施,已实施限购措施的直辖市、计划单列市和省会城市要在限购区域、限购住房类型、购房资格审查等方面,按统一要求完善限购措施。
      政策内容:
      国务院常务会议明确了五项具体政策措施:
      (一)完善稳定房价工作责任制。各直辖市、计划单列市和除拉萨外的省会城市要按照保持房价基本稳定的原则,制定并公布年度新建商品住房价格控制目标。建立健全稳定房价工作的考核问责制度。
      (二)坚决抑制投机投资性购房。严格执行商品住房限购措施,严格实施差别化住房信贷政策。扩大个人住房房产税改革试点范围。
      (三)增加普通商品住房及用地供应。2013年住房用地供应总量原则上不低于过去五年平均实际供应量。
      (四)加快保障性安居工程规划建设。配套设施要与保障性安居工程项目同步规划、同期建设、同时交付使用。完善并严格执行准入退出制度,确保公平分配。2013年底前,地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围。
      (五)加强市场监管。加强商品房预售管理,严格执行商品房销售明码标价规定,强化企业信用管理,严肃查处中介机构违法违规行为。推进城镇个人住房信息系统建设,加强市场监测和信息发布管理。
      关注焦点:
      这是“新国八条”出台两年来,政府针对房地产调控做出的又一次明确表态,很多人都嗅到了“国五条”可能给火热的房产交易市场带来的寒意。但是和市场传言的政策力度相比,这一次政策手段显得似乎有些温和。多数业内人士认为,这五方面政策措施大多是对原有措施的强调,对市场的影响可能比较有限。
      和多数专家学者重点关注限购、二套房贷政策不同,国家信息中心首席经济师范剑平指出,中国房地产价格问题的解决需要制度性根本改革。具体来说,一是废除土地出让金预收制度,由预收70年改为购房后每年征收。二是降低购房环节税负,实行对人均基本居住面积外的房产重税。三是房产增值征收利得税,使投资、投机获利机会趋于零。四是把40%的家庭纳入保障房范围,并根据收入动态调整,禁止转租。
      还有人分析指出,从根本上来说,中国高房价的症结是在于高地价,高地价的原因在于政府对于土地收入的依赖。
      有人说,房价上涨过快的问题,喊了N年了,什么时候才是个头?昨天开会提出的五项措施,能不能真正解决这个问题?范剑平提出的四点建议,看起来很有道理,似乎也不是很难做到。但是为什么这么多年过去了,我们一直没有采取行动,或者说难以实现?要想真正解决中国的房地产问题,我们需要探索这些问题的答案,多问几个这样的“为什么”。
      政策分析:
      如按照国务院楼市“新国五条”的规定,房价上涨是铁定的。从国务院的房地产调控工作内容看,所谓的“新国五条”新政,无实际“杀伤力”,并且缺乏具体的新政策规定,基本是老话重提。与以前的调控思想相符合。一则房产税扩容的不确定,无时间安排表。二则重启地方政府价格控制目标与一房一价,其实前年开始就存在,已经名存实亡。三则限购城市小范围扩大看地方政府,房价上涨过快标准难确定,具体情况不一样。三则稳定房价的问责制,或者是约谈制,根本不是调控政策,是行政措施,但是很难起到效果。四则所谓的按照保持房价基本稳定的原则,如空话,没有实际的约束力。五则限购不放松,但是没有提到扩大城市范围,显然作用不大。六则保障房的对房价实际影响力,可以忽略。
      2013年房价稳中有升,中央提出的城镇化将带来巨大的新增人口与人口红利,市场需求力旺盛。当前土地制度导致土地供应逐年负增长,加之货币不断超发,投资渠道缺乏。而收入翻倍与基础设施的增加,譬如25个城市新报地铁,必然支撑房价上涨。中国经济快速发展,城市化进程加快,但人口多和可耕地少是土地价格上升的根本原因。改革土地收入管理模式,减少地方财政对出售土地的依赖,把对房地产增量征税改为对存量征税,才能抑制投资性购房,遏制房地产价格快速上涨。
      土地私有化只会导致土地私人所有者坐地起价,加剧土地供应的无序化,不仅会更高的提升地价、房价,还会加剧贫富分配不公。这在近几年各地频出的卖地亿万富翁事件得到了证实,个别人的一夜暴富建立在众多买房人更多付出的基础上,而地方财政也失去了投资基础设施建设的资金来源,更多的市民将失去享受市政生活设施的权利。


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